När Sverige 2008 gick från statlig fastighetsskatt till kommunal fastighetsavgift förändrades hela systemet för beskattning av bostäder. Forskning från bl.a. IFN, Göteborgs universitet och Ekonomistyrningsverket visar att skattebytet kraftigt ökade hushållens disponibla inkomster – vilket i sin tur har lett till stigande bostadspriser, svagare omfördelning och ökade kommunala intäkter.
Så beräknas underlaget för fastighetsavgift – 75 % av marknadsvärdet
Grunden för fastighetsavgiften är taxeringsvärdet, som motsvarar ca 75 % av ett uppskattat marknadsvärde två år före taxering. Detta värde tas fram genom massvärdering baserad på faktorer som läge, storlek, standard och byggnadsår.
För småhus är fastighetsavgiften 0,75 % av taxeringsvärdet, men aldrig mer än ett årligt maxbelopp (för 2025: 10 074 kr per byggnad).
Forskning visar dock att dessa modeller kan ha bristande träffsäkerhet, särskilt för ägarlägenheter, där värderingsmodellen i vissa fall är lånad från hyreshusvärdering – vilket kan ge snedvridna resultat.
Exempel:
- Taxeringsvärde: 1 000 000 kr → Fastighetsavgift = 7 500 kr
- Taxeringsvärde: 2 000 000 kr → Fastighetsavgift = 15 000 kr → Begränsas till takbelopp: 10 074 kr
(Källor: Skatteverket, GU, Högskolan i Gävle, ESV)
Kommunal fastighetsavgift – stabil inkomstkälla utan omfördelning
Den kommunala fastighetsavgiften ersatte den tidigare statliga fastighetsskatten 2008.
Skillnaden är tydlig:
- Fastighetsskatten var progressiv och baserades på 1 % av taxeringsvärdet – utan tak
- Fastighetsavgiften är platt och har ett tak – och är enklare att förutse för hushållen
Forskning från Skattebetalarnas förening och IFN visar att detta har lett till:
- Högre legitimitet bland väljare
- Lägre skatteintäkter från rika hushåll
- Minskad omfördelning mellan rika och fattiga
Ekonomistyrningsverket visar även att intäkterna ökade över tid trots lägre procentsats, tack vare att taxeringsvärdena stigit:
- 2007 (fastighetsskatt): ca 13 miljarder kr
- 2019 (fastighetsavgift): ca 15,6 miljarder kr
(Källor: Skattebetalarna, IFN, ESV)
Statlig fastighetsskatt – används fortfarande på vissa fastigheter
Statlig fastighetsskatt finns kvar för vissa fastigheter:
- Småhus under uppförande: 1 % av taxeringsvärdet
- Obebyggda tomter: 1 %
- Industrier, elproduktionsanläggningar, vattenkraftverk m.m.
Här finns inget takbelopp, vilket gör skatten betydligt tyngre än fastighetsavgiften för bostäder.
Fastighetsskatten spelar därmed fortfarande en viktig roll för staten – särskilt som det fortfarande finns röster i forskningen som förespråkar en återgång till ett mer progressivt system.
(Källor: Skatteverket, regeringens utvärderingar, IFN)
Kritik från forskningen – risk för orättvisor och snedvridningar
Flera rapporter pekar på problem i dagens system:
- Taxeringsvärden kan vara för trubbiga, särskilt i områden med stor prisvariation
- Ägarlägenheter får ibland felaktiga taxeringsvärden
- Kommuner med snabb prisutveckling gynnas av ökade intäkter
- Systemet saknar rättvisa i förhållande till inkomstnivå
Exempelvis har Göteborgs universitet visat att omfördelningseffekten i bostadsbeskattningen kraftigt försvagades när den statliga skatten togs bort.
Intressant fakta och siffror från forskningen
- I Sverige motsvarar bostadsbeskattningen idag ca 1,8 % av skatteintäkterna, jämfört med OECD-genomsnittet på 3,4 %
- Nybyggda bostäder är befriade från fastighetsavgift i 15 år
- En spärrregel skyddar låginkomsttagare och pensionärer – max 4 % av inkomsten får gå till fastighetsavgift
- Kommunal fastighetsavgift gäller även småhus på ofri grund, men då med halvt takbelopp
Den svenska forskningen kring fastighetsavgiften visar alltså ett komplext men tydligt mönster:
Systemet är politiskt hållbart och ekonomiskt effektivt för kommunerna – men saknar den omfördelande kraft som tidigare fastighetsskatt hade. Taxeringsunderlaget är centralt för rättvisa, och dess brister får stora konsekvenser för både hushåll och samhällsekonomi.