Taxeringsvärdet i Sverige ligger till grund för hur mycket fastighetsägare betalar i fastighetsavgift och stämpelskatt – men det är ofta flera år gammalt och skiljer sig mycket från verkligt marknadsvärde. Det är ett schablonvärde framtaget av Skatteverket vart tredje till sjätte år, baserat på genomsnittliga försäljningspriser två år före taxering. Forskning visar att det leder till snedfördelningar där villaägare i tillväxtorter underbeskattas, medan landsbygdsägare ibland betalar för mycket.
Forskning avslöjar stora regionala skillnader i taxeringsvärde
Flera studier från KTH, Lantmäteriet och Uppsala universitet har dokumenterat hur stor skillnaden är mellan taxeringsvärden och faktiska marknadsvärden:
- I Stockholm kan marknadsvärdet vara 2–3 gånger högre än taxeringsvärdet.
- I vissa glesbygdskommuner överstiger taxeringsvärdet det faktiska priset med upp till 40 %.
- Systemet gynnar generellt äldre småhus med låg omsättning och missgynnar nybyggnationer och fritidshus.
Detta har väckt debatt om rättvis fastighetsbeskattning. Exempelvis kan två nästan identiska villor i samma kommun betala olika mycket i fastighetsavgift – endast beroende på när de byggdes eller om de ligger på ”fel sida” av en värdeområdesgräns.
Så beräknas värdet – statistik istället för individbedömning
Skatteverket använder så kallad massvärdering där alla småhus i ett visst område får samma pris per kvadratmeter, justerat för byggår, storlek, hustyp och ibland standardpoäng. Modellen tar inte hänsyn till:
- faktiska renoveringar eller slitage
- utsikt, solläge eller andra mikrolägen
- marknadstrender efter mätåret
Modellen kalibreras utifrån försäljningar under en viss referensperiod – men när marknaden rör sig snabbt, blir värdet snabbt inaktuellt. Det innebär att du kan bo i ett hus som är värt 5 miljoner kronor men har ett taxeringsvärde på 2,5 miljoner – och därmed betalar mindre skatt än någon med ett mindre hus i Norrlands inland.
AI och maskininlärning ska ge rättvisare värdering
Forskning vid Lunds tekniska högskola och Mittuniversitetet har undersökt nya sätt att förbättra träffsäkerheten i taxeringsvärden. Genom att använda:
- satellit- och drönardata
- realtidsdata från bostadsförsäljningar
- algoritmer för automatisk bildanalys och energideklarationer
skulle staten kunna ta fram ett mer rättvist värde för varje individuell fastighet – utan att behöva fysisk besiktning.
I en pilotstudie i Helsingborg kunde man minska värdefelen med upp till 25 % jämfört med dagens modell.
Ekonomisk påverkan för hushåll och företag
Taxeringsvärdet påverkar:
- Fastighetsavgiften: 0,75 % av taxeringsvärdet, max 9 287 kr år 2025
- Stämpelskatt: 1,5 % för privatpersoner vid lagfart, ofta baserat på taxeringsvärde om köpeskilling saknas
- Arvsskatt i utlandet: används i vissa länder som underlag även när svensk skatt saknas
- Lånevillkor: banker tittar ofta på taxeringsvärdet som ett riktmärke
Fritidshusägare i kustnära områden har rapporterat skattehöjningar på flera tusen kronor efter att taxeringsvärdet fördubblats – trots att fastigheten varit oförändrad.
Få överklagar – men många får rätt
Trots att Skatteverkets egna undersökningar visar att över 15 % av taxeringsvärdena är osäkra eller direkt felaktiga, begär bara 0,1 % av fastighetsägarna omprövning. Enligt forskning från Göteborgs universitet beror det främst på:
- bristande information
- låg tillit till att en överklagan skulle godkännas
- krångliga blanketter och korta tidsfrister
När en överklagan väl lämnas in har över 60 % helt eller delvis fått rätt, enligt statistik från Skatteverket.
Förslag på reformer – ny forskning vill se realtidsvärdering
I en rapport till Finansdepartementet föreslår forskare från Umeå och KTH att Sverige går mot:
- årlig uppdatering av värden baserat på lokal försäljningsdata
- automatisk digital justering vid större renoveringar eller tillbyggnader
- energiklass och klimatpåverkan som parametrar i beskattningen
Nederländerna har redan ett sådant system, där fastighetsvärdet uppdateras årligen och ligger mycket nära marknadsvärdet. Det skapar större skatteintäktsstabilitet och rättvisa mellan kommuner.
Kända fall där taxeringsvärdet blivit en politisk fråga
- Fjällhus i Åre: taxeringsvärden har skjutit i höjden p.g.a. höga markpriser, trots att husen inte har uppgraderats. Kritiken har varit hård från både lokalbefolkning och fritidshusägare.
- Innerstan i Stockholm: fastigheter på Östermalm och Södermalm har fortfarande taxeringsvärden under 5 miljoner – trots att faktiska priser överstiger 15 miljoner.
- Lantbruk och skog: Skogsvärdet i taxeringssystemet är ofta föråldrat, vilket påverkar generationsskiften och kreditvärdighet. Skogsstyrelsen har varnat för felaktiga underlag som ger orättvisa villkor.
Taxeringsvärde och miljö – en kommande dimension
Forskare från SLU och Boverket har påpekat att framtidens värderingssystem måste ta hänsyn till:
- översvämningsrisk (vid höjd havsnivå)
- energiförbrukning per kvadratmeter
- avstånd till kollektivtrafik och service
Detta skulle kunna knytas till fastighetsskatten och styra incitamenten mot hållbara investeringar.
Så här kontrollerar du ditt taxeringsvärde
Du hittar taxeringsvärdet via Skatteverkets e-tjänst. Du kan begära omprövning inom ett visst tidsfönster efter att beslutet skickats ut. I din överklagan kan du åberopa:
- lokal prisstatistik från Mäklarstatistik
- dokumentation av brister eller skador
- tidigare försäljningar i området
Skatteverket är skyldiga att beakta ny information och kan justera värdet både uppåt och nedåt. Enligt forskning vid Karlstads universitet är det framför allt personer med hög utbildning eller ekonomisk bakgrund som överklagar – vilket kan förstärka snedfördelningen i systemet.
Taxeringsvärde – ett uråldrigt system i modern förpackning
Sverige har använt någon form av taxering sedan 1500-talet. Dagens system togs fram på 1950-talet och har sedan dess moderniserats med hjälp av statistik, men principen är densamma: en schablonvärdering av fastighetens antagna värde. Forskningen visar dock att med dagens teknik, kan vi gå mot ett system där varje fastighets värde är mer exakt, dynamiskt och rättvist – något både fastighetsägare och staten skulle vinna på.