Forskningen i Sverige visar att bostadsrätter inte bara är en privat boendeform utan en kraftfull ekonomisk och politisk aktör. Över 1 miljon svenskar bor idag i bostadsrätt, och över 80 % av alla flerbostadshus i nyproduktion byggs i denna upplåtelseform. Bostadsrätten är idag så central för Sveriges boendepolitik att flera forskare kallar den för ”det nya folkhemmet” – men med privat ansvar och marknadsrisker.
Forskningsläget: Bostadsrätt som hybrid mellan marknad och kollektiv
Enligt forskare från bland annat KTH och Malmö universitet är bostadsrätten en unik hybridform. Den fungerar som en privat bostadsform, men bygger samtidigt på föreningsägande och gemensamt ansvar. Studier visar att många medlemmar i bostadsrättsföreningar inte fullt ut förstår sitt juridiska ansvar eller sin roll som ”delägare”. Detta kan leda till problem i förvaltning, underhåll och långsiktig ekonomi.
Intressant nog visar forskning att denna dubbelhet – mellan privat investering och kollektivt ansvar – skapar både styrka och sårbarhet i bostadsrättssystemet.
Prisutveckling och skuldnivåer skapar oro bland forskare
Enligt statistik från Boverket och Finansinspektionen har priserna på bostadsrätter ökat med över 500 % i storstäderna sedan 1995. Parallellt har svenska hushålls skuldkvot (skulder i förhållande till inkomst) stigit till över 200 %, vilket är bland de högsta i Europa. Forskare varnar för att detta gör bostadsrättsmarknaden känslig för räntehöjningar och konjunkturnedgångar.
Flera forskningsprojekt finansierade av Formas och Vetenskapsrådet undersöker just nu hur hushållens beteende, banker, och statens regler samspelar för att forma denna känslighet. Målet är att bättre förstå systemrisker kopplade till bostadsrätter.
Bostadsrättsföreningar i kris: forskningsprojekt kartlägger sårbara föreningar
En särskilt uppmärksammad forskningslinje rör föreningar som riskerar att bli insolventa – ofta på grund av låg kunskap i styrelser, bristande underhåll eller orealistiska avgifter. Forskare vid Högskolan i Halmstad och KTH har visat att nyare föreningar ibland pressas att hålla avgifterna låga vid inflyttning, vilket leder till att de måste höja avgifterna kraftigt efter några år.
I Stockholm har det till exempel visat sig att många nybyggda föreningar hade kraftigt underskattade driftskostnader. Forskare har i vissa fall identifierat ”systematiskt glädjekalkylerade” ekonomiska planer i nya föreningar.
Hur påverkas olika grupper? Ojämlikhet i bostadsrättssystemet
Forskning från bland annat Institutet för bostads- och urbanforskning (IBF) visar att tillgång till bostadsrätt skiljer sig kraftigt åt mellan olika inkomstgrupper, etniciteter och generationer. Ungdomar, ensamstående och nyanlända har i princip mycket låg chans att köpa bostadsrätt utan stöd från föräldrar eller släktingar. Samtidigt fungerar bostadsrätten som ett kraftfullt sätt att bygga privat kapital – för de som har möjlighet att ta sig in på marknaden.
Forskningen visar också att bostadsrätter i olika områden får olika värdeutveckling beroende på skolresultat, brottsstatistik och segregation. Detta förstärker ekonomisk ojämlikhet mellan stadsdelar.
Rättssäkerhet, tvister och oklar lagstiftning
Flera rättsfall de senaste åren har uppmärksammats i både forskningen och medierna, där medlemmar blivit uppsagda från sina bostadsrätter eller där styrelser fattat otydliga beslut. Svenska forskare har påpekat att Bostadsrättslagen inte alltid ger tillräcklig vägledning, och att domstolspraxis ibland är motstridig.
Ett pågående projekt vid Juridiska fakulteten i Lund studerar just nu hur bostadsrättslagstiftning kan utvecklas för att bättre skydda både förening och individ, särskilt i fall med ekonomiska tvister och uteslutningar.
Klimat och hållbarhet: hur styrs renovering och energieffektivisering?
Ett växande forskningsfält handlar om hur bostadsrättsföreningar hanterar miljöfrågor. Eftersom föreningarna är självstyrande blir besluten om exempelvis solceller, värmesystem eller renoveringar avhängiga den lokala styrelsens engagemang och kunskap.
KTH, Chalmers och Lunds universitet har visat att många föreningar har svårt att fatta beslut om större hållbarhetsinvesteringar, trots att de är samhällsekonomiskt lönsamma på sikt. Detta leder till en ojämlik klimatomställning där vissa hus blir energieffektiva – medan andra halkar efter.
Forskarnas förslag: ökad utbildning, transparens och tillsyn
En återkommande slutsats i svensk bostadsrättsforskning är att både boende och styrelser behöver bättre utbildning. Många föreslår statligt finansierade informationskampanjer, digitala utbildningar för styrelsemedlemmar och krav på årlig extern granskning av föreningens ekonomi. Andra pekar på behovet av nationella register över riskföreningar – likt det norska OBOS-systemet.
Flera forskare vill också se en ökad roll för kommuner och stat vid nyproduktion, så att föreningar inte byggs på orimliga ekonomiska antaganden. Samtidigt efterfrågas en tydligare roll för Finansinspektionen i att bevaka systemrisker kopplade till bostadsrättskrediter.